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Urbanisme

Textes de loi

Le territoire de la Commune de Tunis est divisé en zones délimitées sur les documents graphiques annexés au présent règlement dont le titre III (Règlement des zones) ne recouvre que quatre catégories de zones...

TITRE II
DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES A TOUTES LES ZONES
SECTION A : L'UTILISATION DU SOL
ARTICLE II 1 : TYPES D'ACTIVITES INTERDITES

II 1 1 : SERVITUDES ZNA
Dans les diverses zones, les espaces portés sur les documents graphiques frappés de servitude « Non Aedificandi » ou ZNA doivent rester libres de toutes constructions et ouvrages en superstructures.

II-1-2 : AUTRES ZONES D'INTERDICTION
Sera aussi interdite la construction sur les terrains situés dans des zones inondables. De même, les emprises de talus de terrains en pente ne pourront recevoir de travaux modificatifs sauf ceux permettant de conforter leur stabilité .

ARTICLE II 2 : TYPES D'ACTIVITES AUTORISEES SOUS- CONDITION

II 2 I : TERRAINS RESERVES A DES EQUIPEMENTS
Dans les diverses zones, ne peuvent être édifiés dans les emplacements figurant sur les documents graphiques et réservés à des équipements sportifs que des constructions à destination sportive.

De même, les emplacements figurant sur les documents graphiques et réservés à d'autres équipements culturels, éducatifs, hospitaliers ou de transport, ne pourront recevoir que des constructions qui ne modifient pas le caractère de l'équipement en place.

II 2 2 : CIMETIERE
Aucune construction ne peut être édifiée sur remplacement des cimetières figurant au plan, à l'exception celles destinées à leur exploitation .

II 2 3 : OUVERTURE ET EXPLOITATION DE CARRIERES
Toute ouverture de nouvelle carrière soit à destination de matériaux pour la construction, soit pour l'exploitation des ressources minières, est interdite sur l'ensemble du territoire communal .

Des autorisations pourront toutefois être accordées en zone non urbanisée sous réserve que des mesures soient prises :

Pour assurer un nivellement des terrains après cessation des activités extractives en vue de leur réutilisation.
Pour prévenir les inconvénients qui pourraient résulter de l'exploitation par les émanations de bruit et de poussières.
Pour la sécurité des habitants des zones limitrophes.

II 2-4 : DECHARGES PUBLIOUES
Tout dépôt d'ordures de provenance domestique ou industrielle, de déchets divers, de matériaux de démolition de bâtiments, de fouilles et d'excavations, ainsi que de carcasses de véhicules, est interdit en dehors des zones spécialement affectées à cet usage.

Pour les dépôts de matériaux de démolition, de fouilles et d'excavations, des autorisations exceptionnelles pourront être accordées à condition que des mesures soient prises pour assurer la réutilisation des dits dépôts après usage et prévenir les émanations de bruit et de poussières qui pourraient résulter de leur exploitation.

II-2-5 : SERVITUDES DIVERSES
Les constructions à édifier sur les terrains frappés de servitudes électriques, aéronautiques, ou situés dans des zones de protection archéologique, devront se conformer aux règles et dispositions spécifiques en vigueur.

SECTION B : CONDITIONS DE L'UTILISATION DU SOL
ARTICLE II 3 : ACCES ET VOIRIE

II 3 1 : DESSERTE DES IMMEUBLES
Tout terrain à lotir ou à bâtir doit être desservi par une ou plusieurs voies du domaine public communal existantes ou projetées. Les caractéristiques de ces voies doivent permettre un passage aisé des véhicules des différents services publics et de transport en commun.

Les caractéristiques des accès doivent satisfaire aux règles minimales de desserte, notamment de façon à permettre le ramassage des ordures ménagères, ou prévenir la lutte contre l'incendie, etc ...

Les lots destinés à l'habitat individuel ne pourront recevoir qu'un seul accès voiture. Toutefois, un deuxième accès pourra être autorisé pour les lots bordés par une voie strictement de desserte et lorsqu'aucun des accès ne sera à moins de 15 m du carrefour le plus proche .

Toute implantation nouvelle d'une station service ne pourra se faire en bordure des voies dont la largeur est inférieure à 15 mètres en outre, elle devra se conformer aux conditions minimales nécessaires pour assurer un bon écoulement de la circulation.

II 3 2 : VOIES PRIVEES
L'ouverture d'une voie privée peut être refusée ou subordonnée à des conditions particulières de tracé, de largeur ou de construction notamment :

Lorsque son raccordement peut constituer un danger pour la circulation ; lorsqu'elle est susceptible d'être empruntée par la circulation générale
En vue d'une meilleure utilisation des terrains traversés ou avoisinants .
Les passages couverts, lorsqu'ils sont autorisés, doivent présenter une hauteur libre d'au moins 4,30 m au dessus des voies carrossables et d'au moins 3,20 m. au dessus des voies de piétons.

ARTICLE II 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX

II 4-1 : BRANCHEMENT AU RESEAU D'EAU POTABLE
Toute alimentation en eau potable à partir de puits ou points d'eau particuliers est interdite. Lorsque le réseau existe, les cas d'impossibilité de raccordement au réseau public pourront être étudiés par les services compétents.

II 4 2 : BRANCHEMENT AU RESEAU D'ASSAINISSEMENT
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d'assainissement. Dans le cas où il n'existe pas de réseau public proche de la construction, des dispositions provisoires peuvent être autorisées à condition qu'elles aient l'agrément du service compétent et soient en conformité avec les spécifications techniques fournies par ce dernier .

II 4 3 : BRANCHEMENT AU RESEAU D'EAUX PLUVIALES
Si le réseau existe, les aménagements doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement normal des eaux pluviales.

ARTICLE II-5 : SURFACE ET FRONT DES PARCELLES

II 5 1 : DIVISIONS ET LOTISSEMENT
Ne peuvent être autorisés que des lotissements ou morcellements donnant des parcelles de forme régulière compatible avec l'implantation des constructions.
Si ces conditions ne sont pas réalisées ou bien si les limites présentent des brisures ou des haches, l'autorisation de construire peut être refusée et sa délivrance restera subordonnée à un remembrement entrepris conformément aux dispositions prévues par la loi.

II 5 2 : PARTAGES DES IMMEUBLES
Les partages d'immeubles bâtis doivent être réalisés de telle sorte que parcelles et bâtiments satisfassent, après division, aux dispositions du présent règlement.

II 5 3 : CARACTERISTIQUES MINIMALES DES PARCELLES
Sauf disposition contraire, les surfaces minimales des terrains sur lesquels pourrait être autorisé l'aménagement de stations de distribution de carburant sont ainsi fixées :

600 m2 si l'activité est limitée à la distribution du carburant .
800 m2 s'il s'agit d'une station service comportant une installation de lavage et de graissage à un seul pont (Cette surface sera augmentée de 100 m2 par pont supplémentaire).

Ces parcelles devront présenter un front minimum de 25 m, et une profondeur minimale de 20 m.

ARTICLE II 6 : PLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIE ET EMPRISES D'OUVRAGES PUBLICS
Les normes prévues pour les retraits sur rue peuvent ne pas être respectées à condition de tenir compte de l'esthétique, de l'alignement des façades des constructions voisines, des servitudes de sécurité et des zones non aedificandi.
Les masses ne respectant pas le retrait réglementaire seront limitées à une largeur maximum de 5 % du front de parcelle.

ARTICLE II 7 : RETRAITS SUR LIMITES SEPARATIVES
Les retraits sur limites séparatives doivent être strictement respectés vu leur incidence directe sur les droits des tiers. Aucune tolérance ne peut être étudiée sans être accompagnée du consentement écrit du voisin concerné.
Toutefois, le requérant peut bénéficier si l'administration le juge utile, du droit de réciprocité au cas ou son voisin n'a pas respecté le retrait réglementaire par rapport à leur limite séparative commune.

Par ailleurs, en cas d'accord mutuel entre deux propriétaires et lorsque la forme et la superficie de deux parcelles voisines le justifient (mauvaise configuration et/ou surface réduite), il pourrait être envisagé une réduction des retraits des constructions voisines sur leur limite séparative (sans que leur distance soit réduite de plus de 10 %) ou leur jumelage partiel ou total. Dans tous les cas, cela ne devra porter atteinte à l'aspect esthétique du quartier.

ARTICLE II 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
La pluralité de masses pourra être tolérée sur une même parcelle à condition d'observer une distance minimale entre les blocs habitables égale à 3/5 de la hauteur du plus haut d'entre eux.

ARTICLE II 9 : COEFFICIENT D'OCCUPATION AU SOL (C.O.S.)
Le dépassement du C.O.S. pourra être toléré dans les conditions suivantes :

Dans le respect du coefficient d'utilisation foncière .
Dans le respect des droits des tiers.
Dans tous les cas, sans que cela puisse engendrer une gêne ou une nuisance quelconque.

ARTICLE II 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

II 10-1 : HAUTEUR MAXIMUM
Le gabarit en tout point de l'alignement d'une construction ( qu'il s'agisse de l'alignement sur la voie publique ou sur cours) est défini par deux segments de lignes tracés dans un plan normal à l'alignement et comportant :

Ne verticale élevée au point d'alignement considéré.
Ne droite inclinée à 45° vers le bâtiment et attachée au sommet de cette verticale.
La verticale du gabarit est mesurée du point haut du trottoir jusqu'au point d'attache de la droite à 45° et sera limitée pour chaque zone.
Les constructions doivent se trouver à l'intérieur du volume délimité par l'enveloppe des gabarits sans toutefois que leur hauteur (mesurée à partir du pied de la façade du sol naturel y compris remblai) puisse dépasser la limite de hauteur prescrite par le règlement de chaque zone.

II 10-2 : TOLERANCES DE DEPASSEMENT DE HAUTEUR
Par tolérance à ce qui précède, pourront être accordés les dépassements suivants :

des bandeaux, corniches et acrotères sans dépasser la parallèle à l'oblique du gabarit située à 0,20 m de distance à celle-ci.
des gardes-corps ajourés ne devant pas dépasser la parallèle à l'oblique du gabarit situé à 1 m au dessus de celle-ci mesuré verticalement.
des cages d'escalier, d'ascenseurs et de monte-charge sur cour sans dépasser de 4,50 m le plancher bas du dernier étage desservi et des souches de conduite de fumée et de ventilation à condition que leur parement extérieur soit à 1 m. au moins en arrière de la verticale du gabarit.

Ces constructions ne pourront dépasser de plus de 2.20 m la hauteur limite prescrite et doivent s'intégrer à l'architecture, éventuellement à l'aide d'éléments appropriés (tels que bandeaux, pergolas, poutres, etc…), sans toutefois augmenter le volume des constructions formées.

Si un bâtiment est situé à l'angle de deux voies d'inégale largeur, la hauteur de la verticale du gabarit déterminée par la voie la plus large, au point d'intersection des alignements sera autorisée en retour pour la voie la moins large jusqu'à concurrence d'une longueur de 10 mètres.

Si le bâtiment comporte un pan coupé, la longueur prévue dans l'alinéa précédent comptée à partir des extrémités du pan coupé sera limitée à dix mètres . d'autre part, l'augmentation de hauteur dont peut bénéficier ce pan coupé ne s'appliquera en retour dans les deux voies, que si le pan coupé a une longueur supérieure à 8 mètres.

La même règle sera appliquée à un bâtiment situé en bordure d'une place ou d'un carrefour et dont les façades présentent des vues différentes.
De plus, lorsque la pente de la voie est supérieure à 3%, la façade des bâtiments est divisée en section de telle sorte qu'en aucun point la hauteur effective de la construction ne dépasse de plus de 1,50 m les limites de hauteur prescrites.

ARTICLE II 11 : ASPECT EXTERIEUR
D'une manière générale, l'aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi que les adjonctions de constructions existantes devront assurer une parfaite intégration de ces constructions dans le paysage urbain et respecter les prescriptions ci-dessous.

II 11-1 : AMENAGEMENT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
Les ouvrages et installations servant à l'aménagement extérieur des constructions devront respecter la salubrité et le bon usage des espaces publics. Leur aménagement et leur entretien ne devront créer aucun désagrément ni aucune gène aux voisins et aux passants.

Ils doivent notamment ne pas masquer les appareils d'éclairage public et de signalisation, ni gêner la pose, entretien et usage de ces appareils, des édicules et de toutes installations établies par les services publics ou concédés.
Lorsqu'ils pourraient masquer les emplacements réglementaires réservés aux plaques de rues et aux numéros d'immeubles, de nouveaux emplacements seront fixés en accord avec les services intéressés.

Tous ces ouvrages doivent, d'autre part, être distants d'au moins 1,20 m des surfaces verticales élevées à l'aplomb de la bordure de trottoir.
Les ouvrages d'aménagement extérieur des constructions doivent prendre appui sur celle ci sans participer d'aucune façon à leur stabilité .
Ils doivent respecter leur salubrité et leur habitabilité et, notamment, ne pas masquer les baies de fenêtres, portes et boutiques, que les locaux desservis soient occupés ou non.

II 11 2 : SERVITUDES ESTHETIQUES
Les couvertures en tulles et les toits à pente visible sont interdits. Cependant, ce mode de construction pourra être autorisé dans les zones industrielles ou à caractère agricole.

Les façades latérales et postérieures de toutes les constructions ainsi que les façades des bâtiments annexes doivent être traitées avec le même soin que la façade principale et en harmonie avec elle. Les façades doivent être blanchies sauf si elles sont exécutées en pierre, marbre, béton lavé, ou en brique de parement . Les couleurs de menuiseries seront de teinte gris, bleu ciel, marron clair, beige. Des enduits faiblement colorés et des couleurs de menuiserie différentes peuvent être admis à la demande spéciale du propriétaire. Ces règles sont également applicables aux aménagements, transformations où surélévations d'immeubles existants ainsi qu'aux magasins et boutiques.

II 11 3 : MITOYENNETE
Pour qu'une construction élevée en mitoyenneté puisse être autorisée, l'alignement des façades, les hauteurs d'étages, des bandeaux, des appuis de fenêtres, doivent être en harmonie avec ceux de l'immeuble auquel la construction s'accole. De même, les couleurs des enduits doivent être analogues et en parfaite harmonie.

II 11 4 : AMENAGEMENT DES MURS PIGNONS
Lorsqu'un mur aveugle, dit "mur pignon" est mis totalement ou partiellement à découvrir par suite de travaux de démolition où de construction, contigus à ce mur, les parties du dit mur pignon visibles des voies doivent être ravalées et harmonisées avec les façades adjacentes. Cette harmonisation s'applique tant à l'aspect et à la teinte des matériaux qu'à leurs dispositions architecturales. Les constructions alignées doivent toujours comporter en repère d'alignement nu de 0,20 m x 0,20 m sur la face antérieure des murs séparatifs à 1,50 m au plus du niveau du trottoir.

II 11 5 : CLOTURE
Dans les lotissements, l'aspect des clôtures sur la voie publique devra respecter le règlement prévu par le cahier des charges. Lorsque ce règlement limite la hauteur du mur bahut à 0,80 m et lorsque cette règle ne peut être respectée pour des raisons de préservation d'intimité où de sécurité et lorsque le masquage des vides de la clôture s'avère insuffisant, il pourra y être relevé, à titre exceptionnel sans que la hauteur du mur bahut puisse dépasser 1,80 m.

Les clôtures séparant deux cours voisines ne doivent pas dépasser la hauteur de 3,20 m mesurée au dessus du niveau de la cour la plus élevée.
Partout où ces clôtures interceptent des prospects réglementaires (cours communes, zones non aedificandi) elles doivent être constituées par des ouvrages à claire voie dont les pleins ne peuvent occuper plus du cinquième de la surface répartie uniformément. Il est interdit de masquer les vides de ces clôtures par des doublages (tels que panneaux de tôle, treillages à mailles serrées, etc ...), sans qu'il en soit tenu compte pour la détermination des prospects. Les bas édifices accessoires peuvent être édifiés dans les cours d'habitation. On doit ménager devant leur façade des prospects de 8 m. au moins et leur hauteur ne peut dépasser 4 m.

Ils ne peuvent être adressés qu'à des murs aveugles. Des perrons, emmarchements et autres ouvrages décoratifs ne portant pas atteinte à la salubrité des constructions pourront être édifiés dans les cours.

II 11 6 : AMENAGEMENT PROVISOIRE
Les clôtures provisoires d'immeubles ou de chantiers (palissades) ne doivent pas dépasser une hauteur de :

2,25 m si elles clôturent un chantier en sous sol.
4 m si elles se trouvent dans une zone de protection
6 m dans les autres cas.
Les aménagements provisoires installés en toutes circonstances occasionnelles (fêtes, expositions saisonnières, manifestations exceptionnelles, ...) peuvent comporter certaines dérogations aux dispositions ci dessus.

ARTICLE II 12 : STATIONNEMENT DES VEHICULES
Dans l'ensemble des zones, doivent être réservées, sur chaque parcelle, sauf prescription spéciale, les surfaces de stationnement de véhicules correspondants aux besoins des personnels fréquentant ou visitant ces constructions, et ce, conformément aux normes définies ci après (arrêtées en nombre de places de stationnement)

Usage des constructions	Besoins propres	Besoins générés	Surplus pour zones saturées	Total
Sièges Administrations Publiques (pour 100 m2 de planchers H.0.)	0,5	0,5	Néant	1
Sièges de banques 8 établissements finan- ciers (p.100m2 de planch. H.0.)	0,75	0,75	1,5	3
Autres bureaux, établissements industriels, artisanaux, et hôteliers (pA00m2 de pl. P.O.)	0,5	1	1,5	3
Hôpitaux (p.100m2 de planch. H.0)	0,5	0,5	Néant	1
Cliniques (p.100m2 de planch. HO.)	0,5	1,5	Néant	2
HABITATION
pour les logements de moins de 150 m2 .tt	1	Néant	Néant	1
Pour les logements de plus d e 150 m2	1	0,5	Néant	1,5
Commerces et agences bancaires o u d'assurances (p.100m2 de planch.H.0.)	1	2	3	6
Restaurants et locaux assimilés (p.100m2 de planch.H.0.)	1	2	3	6
Salles de spectacle et stades (p.20 pl. assises)	Néant	1	Néant	1
Etablissements scolaires et universitaires
étab. primaires (salle de classe)	1	Néant	Néant	1
étab. secondaires (salle de c lasse)	2	Néant	Néant	2
établissements d'enseignement supérieur (100 places d'amphithéâtre)	10	Néant	Néant	10
Etablissements industriels (pour 10 emplois)	1	Néant	Néant	1

L'installation des établissements industriels ou commerciaux est, en outre subordonnée à la prévision, sur leur terrain, des dégagements nécessaires pour que manutentions et livraisons puissent se faire sans encombrer la voie publique.
Le surplus de la norme applicable aux zones saturées (soient les zones UA et UB), pourra ne pas être appliqué, dans les cas suivants :

Dans les zones faisant l'objet d'un périmètre d'intervention foncière, et où les promoteurs et constructeurs auront à supporter les surcharges foncières.
Dans les cas où le promoteur entreprend la démolition d'un immeuble existant (à l'exclusion des dépôts et locaux industriels), en vue de le reconstruire.
Pour les immeubles appartenant aux établissements publics ne présentant pas un caractère industriel ou commercial ainsi que ceux utilisés par des organismes de sécurité sociale où d'allocations familiales ou d'associations à but non lucratif et qui leur appartiennent.
dans le cas où le constructeur pourra, conformément à la législation en vigueur, contribuer d'une manière jugée équivalente au traitement des problèmes de saturation posés pour la zone.
De même la satisfaction des autres besoins pourra ne pas avoir lieu sur la parcelle du projet dans les conditions suivantes pour les besoins des visiteurs.
Pour les besoins propres en totalité quand le projet est situé en zone piétonne, ou bien si l'accès véhiculaire est rendu impossible par l'aménagement de la voie publique (tel que par l'infrastructure du métro léger), ou encore en cas de changement d'usage de constructions existantes et ne disposant pas d'un nombre de places de stationnement requis.
Pour les besoins propres en partie, quand cela s'avère préférable pour des raisons techniques ou économiques.
Dans tous ces cas, quand il est possible de satisfaire le déficit engendré dans les environs du projet et quand le constructeur pourra conformément à la législation en vigueur, contribuer d'une manière jugée équivalente, à la réalisation de ces places de stationnement.

Les places de stationnement doivent répondre aux caractéristiques géométriques minimales suivantes: une longueur de 5 m, une largeur de 2,30 m et un dégagement de 5m, une largeur de 2.30 m et un dégagement de 5 m.

ARTICLE II-13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS

II 13 1 : DISPOSITIONS GENERALES CONCERNANT LES ESPACES LIBRES
Les espaces libres devront sauf disposition particulière des lieux, être plantés et gazonnés à raison de 50 % au moins de leur superficie. Les dalles de couverture des cours devront recevoir de la terre végétale sur une épaisseur minimum de 0,50 m ainsi que des plantations. Les plantations devront être disposées de façon à ne pas nuire à l'hygiène et à la salubrité des cours et des constructions.

II 13 1 : SERVITUDES D'ESPACES VERTS
Dans les diverses zones, les espaces portés sur les documents graphiques frappés de servitude "d'espaces verts", qu'ils soient publics ou intérieurs à des constructions existantes doivent être protégés. Tous les arbres existants doivent être conservés en bon état.

II 13 2 : COURS
Dans les zones où des cours sont prévus, leur superficie peut être réduite par rapport à la norme pour tenir compte du tissu existant, du voisinage ou de la superficie de la parcelle et de sa configuration. Toutefois, en aucun cas la réduction ne pourra excéder 20 % de la superficie réglementaire de la cour, et la vue directe des pièces d'habitation ne pourra être inférieure en longueur et en largeur à 4,00 m

ARTICLE II 14 : COEFFICIENT D'UTILISATION FONCIERE

II 14 1 : PLANS D'ILOTS
Dans toutes les zones, des règlements différents de ceux exposés dans le présent règlement pourront être proposés par le ou les propriétaires de la totalité des parcelles constituant un îlot .
Ils pourront être acceptés par l'administration à la condition que les constructions réalisées en application de ces règles :

N'engendrent pas pour les îlots voisins de gêne par rapport aux constructions qui seraient édifiées en application du présent règlement
Ne modifient pas le caractère du quartier, et en particulier n'augmentent pas de plus de 1/3 la moyenne des CUF initialement prévus.

II 14 2 : DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'UTILISATION FONCIERE
Le dépassement du coefficient d'utilisation foncière est autorisé et pourra atteindre la valeur de 30% dans les cas de :

Servitudes architecturales entraînant une perte d'espaces.
Configuration particulière de parcelles.
Servitudes d'infrastructures..

II 14 3 : CAS DES CONSTRUCTIONS A USAGE DE PARKING
Les constructions à usage de parking à étages ne sont pas soumises à la limitation du C.U.F. Elles devront respecter les règles de gabarit applicables à la zone en question.
Dans le cas d'immeubles à usage mixte comportant des étages de parking; ceux ci ne seront pas pris en considération dans le C.U.F

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